La hipoteca en Francia: requisitos, tipos y cómo solicitarla

Lo primero que debes saber es que, hay hipotecas disponibles en todos los bancos importantes franceses, tanto para residentes, como para personas extranjeras. Además, si has estado contribuyendo a un plan o cuenta de ahorro para vivienda mínimo durante 18 meses, la oficina de correos francesa también te ofrecerá hipotecas, que incluso pueden ser en monedas extranjeras. 

Eso sí, ten en cuenta que es recomendable que el crédito bancario que solicites sea en la misma moneda en la que se reflejan tus ingresos, ya que al solicitar la hipoteca en otra moneda las tasas de intereses pueden tener fluctuaciones o devaluaciones. 

Otra de las preguntas clásicas que no solemos hacer es conviene buscar asesoramiento profesional para adquirir tu hipoteca. En este caso, nosotros opinamos que sí. Es más, los asesores financieros recomiendan que tu crédito venga de un banco grande y reconocido, en lugar de uno pequeño, como pueden ser Crédit Agricole, que es el prestamista más grande de Francia, o el banco BNP Paribas entre otros.

Ahora bien, si eres extranjero o aún no tienes la residencia en Francia, es posible que obtener una hipoteca te tome más tiempo, particularmente si no posees un ingreso regular o estable. Es por ello que te recomendamos que intentes lograr tener el crédito en bancos franceses enfocados a extranjeros… A continuación detallamos todos los tipos, requisitos e información de utilidad sobre las hipotecas francesas.

Tipos de Hipotecas

Lo primero que debes tomar en cuenta es que, todas las hipotecas francesas deben ser canceladas por adelantado usando el capital y el método de interés, y  no se ofrecen dotaciones ni hipotecas de pensión.

Las tasas de interés pueden ser fijas o variables, la tasa fija suele ser más alta que la variable, pero la ventaja de una tasa fija es que sabes exactamente cuánto hay que pagar durante todo el plazo. Por el contrario, las hipotecas con tasas variables pueden ser fijos durante los primeros dos años aproximadamente, y después se ajustan sobre una base anual de acuerdo con las tasas de interés, pero normalmente dentro de los límites preestablecidos, por ejemplo, dentro de 3% de la tasa original.

Si bien es cierto que, puedes cambiar una hipoteca de tasa variable a una de tasa fija en cualquier momento, es probable que obtengas una penalización de redención, la cual puede ser del 3% del capital restante por el pago inicial de una hipoteca de tasa fija, aunque en el caso de una hipoteca de tasa variable, no es muy común. 

En este sentido, es relevante mostrar que existen otras alternativas, como lo es la hipoteca jurídica especial del prestamista, conocida también por sus siglas PDD (Hipoteca su privilegio de prestamista de dinero), que son mucho más económicas pero tienen ciertas restricciones, siendo una de ellas que  solo puedes sacar un PPD a la hora de comprar y no puedes obtenerla por más del costo total de la propiedad.

Términos y Condiciones

Es importante que sepas que, las leyes francesas no permiten que los bancos ofrezcan hipotecas u otros tipos de crédito en donde haya pagos de más del 30% de tu ingreso neto, por lo tanto toma en cuenta que el límite de 30% incluye hipotecas existentes o pagos de renta, tanto en Francia como en el extranjero. 

Si tu total de pagos excede el 30% de tu ingreso, los bancos no están autorizados a realizar una extensión de crédito. Si ejemplificamos como calcular cuánto puedes pedir por un crédito en Francia, te aconsejamos multiplicar el total de tu ingreso mensual por 30% y deduce tu hipoteca mensual, renta, y otros pagos regulares, pero ten presente que el ingreso ganado no se incluye si tienes más de 65 años.

Además, como condición de una hipoteca francesa, debes sacar seguro de vida, y las primas pueden estar incluidas en los pagos de la hipoteca. Es posible que se acepte un seguro ya existente, aunque debe asignarse al prestamista. De igual modo, es posible que se requiera un examen médico, aunque por lo general si eres menor de 50 años y el préstamo es menos de €150,000, es inusual que lo soliciten.

¿Qué debo hacer para tener una Hipoteca en Francia? 

Para obtener una hipoteca de un banco Francés, debes tener en cuenta los siguientes puntos: 

• Mostrar tu pasaporte o una copia del mismo, en caso de que seas extranjero.  
• Evidencia de tu ingreso mensual y de tus gastos mensuales como pagos de hipoteca, renta y otros créditos o compromisos. El registro de tus ingresos deben ser de al menos 3 meses, así como también debes tener una carta de trabajo. 
• Si eres autónomo, debes pedir una copia auditada de tus balances y cuentas de mercantiles de los últimos tres años, más tu devolución de impuestos. 
• Si lo que buscas es una hipoteca francesa para comprar una propiedad para uso comercial, debes proporcionar un plan de negocios detallado. 

Existe la posibilidad de que obtengas un acuerdo en principio para una hipoteca, y la mayoría de los prestamistas proveerá una garantía o un certificado válido de dos a cuatro meses, lo cual estará sujeto en algunos casos a la valuación de la propiedad. Así mismo, puede que haya un costo de compromiso, pero el depósito pagado al firmar el contrato preliminar del contrato (compromis de vente) está protegido bajo la ley francesa en caso de no obtener el crédito hipotecario.

Una vez que se haya aprobado el crédito, el banco te enviará una oferta condicional (offre préalable), estableciendo los términos. De acuerdo a la ley Francesa, la oferta no puede ser aceptada hasta después de un periodo de diez días. De modo que, el prestatario tiene 30 días para aceptar el crédito y regresar el acuerdo firmado al prestamista. 

Te aconsejamos tener un acuerdo provisional con otro prestamista como respaldo, ya que los bancos en Francia y los prestamistas de hipotecas a veces retiran una oferta al último minuto.

¿Es posible tener una Segunda Hipoteca en Francia?

Si tienes un capital de repuesto en una propiedad existente, ya sea en Francia o en otro país, puede ser más económico hacer una segunda hipoteca sobre la propiedad, que sacar una hipoteca nueva para una segunda casa. Sin embargo, ello dependerá del capital de tu propiedad existente y el costo de la propiedad Francesa, ya que puede permitirte pagar de contado la segunda propiedad. 

Es importante mencionar que, hay varias ventajas en obtener una segunda hipoteca, y acá te las mostramos:  

• Requiere menos trámites y, por ende, menos costos legales.
• Es posible que no requieras un seguro de vida adicional.
• Puedes tomar ventaja de cualquier tipo de hipoteca no disponible en Francia, por ejemplo, hipoteca de dotación o pensión, en caso de que aplique.

De igual manera, es necesario que tome en cuenta las posibles desventajas de sacar una segunda hipoteca de una propiedad para que logre hacer un balance de acuerdo a sus necesidades, por eso, acá te detallamos las siguientes: 

• Es posible que tengas que pagar tasas de interés más altas. 
• Si planeas rentar la propiedad, es probable que no tengas derecho a reducción de impuestos en los pagos de intereses en Francia.
• Reduces la cantidad de capital disponible en la propiedad.
• Si tus pagos de hipoteca no están euros y tu ingreso sí lo son, te pones en peligro de la devaluación del euro contra tu moneda extranjera, aunque puede suceder al revés si tiene una hipoteca en euros y tu ingreso en otra moneda.

Si bien la segunda hipoteca es una opción, muchos prestamistas franceses, se resisten a esta idea, sin embargo nuevas reglas introducidas en el 2006 permitieron que a partir del 2007, hipotecas de liberación de capital estén disponibles. 

Hay dos tipos de producto; una Hipoteca recargable (crédit hypothécaire rechargeable), que te permite volver a pedir prestado el monto que ya pagaste en una hipoteca existente, y el Préstamo hipotecario vitalicio (aprêt viager hypothécaire), que te permite liberar el capital de una propiedad como resultado de un incremento en su valor. De igual modo te invitamos a que realices  una comparación rápida entre hipotecas con los prestamistas principales, con el fin de obtener la asesoría que mejor se ajuste a tus requerimientos, lo que puede hacer usando la máquina de hipotecas en Finance in France.